27/10/2025
Les erreurs à éviter lors de l’estimation de votre bien immobilier
Estimer son bien, c’est souvent la première étape avant une vente. Une étape clé… et pourtant trop souvent bâclée. Entre intuition personnelle, comparaisons approximatives et simulateurs en ligne peu fiables, les pièges sont nombreux. Et leurs conséquences ? Bien réelles.
Un bien surévalué reste sur le marché. Trop longtemps. Résultat : des visites qui s’enchaînent sans offre, des acheteurs qui négocient à la baisse… et une perte de temps, parfois d’argent.
Pourquoi est-ce si complexe ? Parce qu’une bonne estimation ne se résume pas à un chiffre. Elle repose sur une connaissance fine du marché local, une analyse rigoureuse des données, et surtout, un regard objectif. Ce regard, peu de propriétaires l’ont… et c’est bien normal. Quand on a vécu des années dans un logement, difficile de le voir avec neutralité.
C’est là qu’un professionnel entre en jeu. Et quand on parle d’immobilier à La Baule ou Pornichet, l’Agence du Casino s’impose naturellement. Depuis plus de 30 ans, elle accompagne les vendeurs.
Les 7 erreurs les plus courantes lors d’une estimation immobilière
On pense souvent bien connaître son bien. Après tout, on y a vécu, on l’a rénové, entretenu, aimé. Et c’est justement là que le piège commence : trop d’estimations sont influencées par l’émotion ou des idées reçues. Résultat ? Des erreurs qui peuvent coûter cher… très cher. Voici les 7 plus fréquentes.
1. Surestimer son bien
C’est l’erreur n°1. Et aussi la plus répandue.
Un prix trop élevé ? Les acheteurs ne se déplacent même pas. Ou alors, ils visitent… par curiosité. Puis repartent sans faire d’offre. Le bien reste en ligne, perd en visibilité, et finit par générer de la méfiance.
2. Ne pas tenir compte du marché immobilier local
Un T3 à La Baule Escoublac n’aura pas la même valeur qu’un T3 à Pornichet face mer. Et même au sein d’un même quartier, les prix varient d’une rue à l’autre. Ignorer ces micro-différences, c’est risquer une estimation complètement à côté de la plaque.
À cela s’ajoute le contexte : marché en tension, baisse de la demande, taux d’intérêt qui grimpent… Tous ces éléments influencent le prix au mètre carré. Et ça évolue vite.
3. Oublier l’impact de l’emplacement et des commodités
Un bien proche des commerces, des écoles, des transports ? C’est un vrai atout. Et pourtant, beaucoup oublient de le valoriser. À l’inverse, une maison isolée, même charmante, aura plus de mal à séduire les familles ou les seniors sans voiture.
4. Négliger l’état général du bien et les travaux nécessaires
Un coup de peinture ne suffit pas toujours. Un bien mal entretenu, avec des installations vieillissantes ou un DPE médiocre, verra sa valeur fondre. Et ce, même s’il est bien situé.
À l’inverse, un logement rénové, aux normes, avec de bonnes performances énergétiques ? C’est un vrai plus à mettre en avant.
5. Ne pas comparer avec des biens similaires récemment vendus
C’est la base : les comparables. Pas ceux qui sont en vente ceux qui ont été vendus. Où les trouver ? Chez les notaires, dans les bases DVF, ou plus simplement… en agence.
L’Agence du Casino, par exemple, s’appuie sur les dernières ventes conclues à La Baule, Pornichet et les environs pour construire une estimation solide. Du concret, pas de l’approximation.
6. Évaluer son bien avec une approche trop émotionnelle
« Mais j’ai mis du cœur dans ces travaux », « Ce jardin, c’est mon havre de paix »… Oui. Mais ça, c’est votre histoire. Pas celle de l’acheteur.
Une estimation biaisée par l’affect risque de gonfler artificiellement la valeur du bien. Et ce n’est pas ce que recherche un acquéreur. Lui, il veut des mètres carrés, une localisation, des prestations. Pas des souvenirs.
7. Ne pas faire appel à un professionnel pour une estimation fiable
Aujourd’hui, en quelques clics, un simulateur en ligne vous sort une estimation automatique. Rapide, pratique, mais souvent très (très) approximative. Car il manque l’essentiel : la réalité du terrain.
Un expert local, lui, sait ce qui se vend bien, ce qui coince, ce que les acheteurs recherchent. Il prend en compte les atouts concrets de votre bien, mais aussi ses limites. Et surtout : il vous donne un prix argumenté.
Chez Agence du Casino, chaque estimation repose sur des données réelles, une visite approfondie et plus de 30 ans de connaissance du marché local.
Comment éviter ces erreurs et réussir son estimation immobilière ?
On a vu les erreurs. Maintenant, parlons solutions. Parce que oui, réussir son estimation, ce n’est pas sorcier à condition de s’y prendre avec méthode. Analyse du marché, préparation rigoureuse, accompagnement pro… Tout se joue dans les détails. Voici comment faire les choses bien, dès le départ.
Analyser le marché et les tendances actuelles
Première étape : s’informer. Pas juste “jeter un œil” sur deux annonces similaires. Non, vraiment creuser.
Quels sont les prix moyens dans votre rue, votre quartier, votre commune ? Comment ont-ils évolué ces six derniers mois ? Le marché est-il en tension ? Les biens se vendent-ils vite ou peinent-ils à trouver preneur ?
Où trouver ces infos ?
- Bases officielles comme DVF (Demande de Valeur Foncière),
- Sites spécialisés (MeilleursAgents, SeLoger, etc.),
- Ou, encore mieux : données internes d’agences locales qui connaissent les ventes réelles, pas juste les prix affichés.
L’Agence du Casino, par exemple, suit de près les dynamiques de La Baule, Pornichet et la presqu’île de Guérande. Résultat ? Des estimations collées à la réalité du moment.
Se préparer avant une estimation immobilière
Une estimation, ce n’est pas juste une visite rapide suivie d’un chiffre sur un post-it.
Plus vous préparez votre dossier, plus l’estimation sera fiable.
Voici ce qu’il faut rassembler :
- Les diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, électricité…),
- Le titre de propriété et les éventuelles servitudes,
- Les plans du bien,
- Les derniers travaux effectués (factures à l’appui si possible),
- Les charges et taxes (pour les biens en copropriété).
Ajuster le prix en fonction de la demande et des retours du marché
Même avec une bonne estimation de départ, il faut rester à l’écoute du marché.
Pas de visites ? Des visites mais pas d’offres ? Des retours négatifs récurrents sur le prix ou un défaut du bien ?
Il est peut-être temps d’ajuster le prix. Pas forcément de le baisser brutalement, mais de le recalibrer intelligemment. Parfois, 5 000 € de moins peuvent débloquer une vente. Et dans un marché tendu, une semaine peut faire toute la différence.
L’Agence du Casino suit chaque bien en temps réel : trafic sur l’annonce, retours des visites, tension du marché…
Une estimation réussie pour une vente optimisée
Vendre un bien immobilier, ce n’est pas une course contre la montre. Mais ce n’est pas non plus le moment de faire les choses à l’aveugle. Et tout commence par une estimation bien menée.
On l’a vu : surestimer son bien, c’est risquer de passer à côté des bons acheteurs. Dans tous les cas, c’est souvent le résultat d’une approche trop rapide, trop approximative… ou trop émotionnelle.
Ce qu’il faut retenir ?
- Un prix juste, ce n’est pas un chiffre au hasard : c’est le reflet du marché, de l’état du bien, de son emplacement, et de la demande du moment.
- Une estimation fiable, ça se prépare. Et ça s’appuie sur des données solides, pas sur des suppositions.
- Surtout : on n’est jamais aussi bien conseillé que par un expert local, qui connaît les spécificités du secteur, les attentes des acheteurs, et les tendances du marché.
Depuis plus de 30 ans, l’Agence du Casino accompagne les propriétaires à La Baule, Pornichet et sur la presqu’île dans cette étape cruciale.
Notre mission ? Vous offrir une estimation précise, argumentée, et surtout cohérente avec la réalité du terrain. Pour que votre projet avance sereinement et que votre vente soit une réussite, pas un casse-tête.